东方早报理财一周记者/柯智华

上海楼市价格依然坚挺。日前，在2008年第二十三届中国上海房地产展示交易会上，参展的房地产商纷纷死咬价格，表示绝不打折促销。与此同时，关于其他城市房价大幅下跌的消息一个接一个传来。

在首都北京，资金紧缺的开发商，被迫和抄底资金合作，抄底资金借势取得了楼盘的托管权后，大幅杀价销售，原本28000元/平方米的房价调整到20800元/平方米；在特区深圳，由于房价下跌，出现了近30万元的负资产者，部分购房者开始无奈地选择断供。价格在下跌，城市在蔓延，广州、成都、武汉……

在全国楼市十年来首次出现了销售面积和销售总额下降的情况下，上海的楼市似乎成了中国楼市的最后一块高地。

“接下来的三个月才是真正考验上海楼市的时候。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄说，“不降价是不可能的，（开发商）已经挺了半年。”

“市区的房价很难下降的。”仲量联行中国研究部总监何恩凯告诉记者，外围郊区、地铁概念、新城概念、世博概念等地块去年涨得太快，一定程度上有泡沫的存在，房价下降在这些地方最有可能首先出现。

李光的经济账

7月12日，李光同其女友转身走出三林地区“金色雅筑”楼盘的售楼处，这是李光第二次来到“金色雅筑”了。“金色雅筑”从3月份推出第一期，到现在已经连续推出了四期。这四期目前的均价为18000元/平方米，前三期已经全部售光。

“7月底会推出第五期，低价略有下降，16000元/平方米左右。”李光说，但是在装修标准上有所下降，“到时候再来看看了。”

李光和他的女友都是外地人，来上海工作已经四年多了。今年上半年两个人刚刚领了结婚证，但是房子一直都是租住的。因为要结婚，“想有一个自己的家”，不想租房了。他们看上了万科的房子的品质，所以一直都想买万科的房子，尽管三林离单位有点远。

“第一期开盘的时候我就来了，17000元/平方米。”李光说，“原本期待有所下降，但是一直没降下来。”

“不是深圳的房子降了3成么？为什么上海的房价没降啊？”李光的女友插了一句说，“你们媒体不是说，全国都在降么？”

李光告诉理财一周记者，他周边的很多朋友都说“现在买房子的人是傻子”，在全国房价都下跌的时候，上海的房价不可能不跌，在知道要跌的时候去买房不是很傻么。

上海目前的房价确实太高了。李光给理财一周记者算了这样一笔账。现在一套房子至少也得130万元，如果按照中国人民银行所规定的五年定期存款利率5.85%来算，每个月大概可以获得将近6000元利息收入，“3000元用来租房，3000元用来日常吃饭，多轻松啊。”

“可是，毕竟是需要，不像一些把房地产当作投资的人，他们可以缓缓，或买或不买。”李光的女友说。

万科的楼盘在上海向来是卖得很好的。据售楼的工作人员介绍，这些楼盘如果放在去年，“早就卖完了”。但是由于2008年以来购房者观望气氛越来越浓，才导致了现今的结果。

实际上2008年以来，全国房地产市场经过了2007年一年的剧烈增长，本身有个调整的过程，然后又经历了2007年9月末国家出台了关于第二套房贷的新政策，制止了全国很多城市房地产市场单边迅猛向上的势头，2008年以后并开始出现开发商资金困难、楼盘降价的种种消息，这让购房者观望的气氛越来越浓。

“现在是购房者和开发商之间的一个博弈过程。”多位接受采访的人士如此表示。

成交量下降引发促销

购房者的观望态度直接表现在住宅的成交量上。

来自佑威研究中心的数据显示，7月上半月的销售数据进一步下滑。据统计，上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。

从整个2008年上半年的数据来看，成交量只有525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半，成交量下降了50%。

市场人士认为，投资者观望的同时，供需的变化也造成了成交量的下降。佑威报告显示，5月一手商品住宅的供需比为1.28：1，6月为1.24：1，7月上半月为1.44：1。

5月份供大于求之后，部分楼盘开始降价促销。

杨浦的申润江涛苑每平方米报价从去年10月最高的25000元下跌到如今的19000元，跌幅达6000元，合生江湾与海上硕和城分别跌了2000元。普陀的中远两湾城也从1月的23000元跌到如今的19000元。就连北静安的君御豪庭也从2月的39000元下跌到如今的33000元，黄浦的上海滩新昌城更是从去年11月的36000元跌到如今的25000元，跌幅高达11000元/平方米。

远郊的华盛新苑从5800元跌到4800元，松云水苑从8500元跌到7800元，成功家园从6500元跌到5980元，华亭新苑从6500元跌到6000元。金地格森郡城、现代华庭、绿中海明苑、绿洲康城等楼盘都有不同程度的下跌。

“降价最有可能从挺不住了的小开发商开始，然后蔓延到大的开发商，于是出现普降。”薛建雄说。

不过，供大于求的状况或将改变，上海未来四年预计竣工面积将减少。7月17日，上海市公布2008－2012年未来四年住房建设规划（征求意见稿）。规划期内，上海新开工住房建筑面积约9300万平方米，竣工住房面积约1亿平方米，其中，经济适用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500万平方米。与2006年公布的《上海市住房建设规划（2006－2010年）》相比，新开工住房面积减少700万平方米，预计竣工面积减少2000万平方米，累计廉租房受益家庭增加3万户。

调整不会很大

据报道，深圳某楼盘的价格从最高时的13000元/平方米，下降到6888元/平方米，降幅高达47%，这从另一个角度说明了房地产的暴利。

“现在买的房子多为两年前开工的，当时拿的地以及其他成本都不是现在的价格。”薛建雄说，这些楼盘的定位原先就比较低，后来看到整个市场在涨所以跟着涨了，因此可支撑的降价空间还是很大的。

在紧缩性货币政策的情况下，开发商会不会因为资金压力最终步深圳后尘呢？

易居分析师付琦表示，所谓资金链问题实质上指的是开发商不断扩大所需要的资金。并未牵涉到生存问题。

付琦表示，一些大的开发商一方面资本市场可以发债融资，相关部门已经松开了政策。另一方面，银行方面对其也会比较“照顾”。另一部分开发商，如果不考虑扩张，“他们完全可以慢慢卖。”比如，万科“金色雅筑”楼盘、保利西子湾楼盘都坚决不降价。

除资金链外，何恩凯则分析了如下三个原因。

其一，上海的楼市自2005年2月份到2006年年底，一直处于调整之中，价格几乎没什么上涨。与此同时，收入的增长却是在10%以上。而深圳则不同，自2006年房价启动之后，是呈直线上升的形式，中间几乎没经过停顿。

其二，珠江三角洲的经济面临着转型的困境。原油价格的上涨、制造业面临的困境等等因素，都使珠江三角洲经济恶化。上海的区域经济同珠江三角洲的经济有本质的区别。

其三，国际投资最先进入的是上海，商务增长需求扩大，另一面也使对住宅需求的扩大。

尽管不会大跌，但是在上述接受采访的人士看来，上海的部分楼盘会有10%左右的调整，有的楼盘幅度甚至会达到30%。

“有很多楼盘是以高档楼盘为标杆而涨上去的，这部分楼盘都为中档楼盘，没有品质支撑。”薛建雄说。